Die Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB) ist eigentlich eindeutig:
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
(…)
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
Zusammengefasst: Gleicht der Mieter innerhalb der Frist (alle!) Rückstände (auch nach der Kündigung entstandene) aus oder erklärt eine Behörde, dies zu tun, wird die vom Vermieter erklärte fristlose Kündigung unwirksam.
Die betrifft allerdings nach dem Gesetzeswortlaut nur die fristlose Kündigung, wie der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits mehrfach festgestellt hat. Das Landgericht Berlin II hielt dies jedoch – wie auch viele andere erstinstanzliche Gerichte – nicht davon ab, die Rechtslage anders einzuschätzen. Es vertrat die Auffassung, dass mit der Schonfristzahlung auch die vom Vermieter in der Regel hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam wird und das Mietverhältnis daher in jedem Fall fortbesteht.
Der Bundesgerichtshof musste daraufhin das äußerst mieterfreundliche Landgericht Berlin II – wie in der Vergangenheit bereits öfter – „belehren“ (Urteil vom 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23). Nach seiner wiederholt geäußerten Rechtsauffassung sei § 569 Abs. 3 NR. 2 S. 1 BGB weder unmittelbar noch analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar. Danach bleibt die ordentliche Kündigung trotz der Begleichung der Rückstände bestehen. Ob diese dann geeignet ist, das Mietverhältnis zu beenden, ist dann eine Frage des Einzelfalls, da § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass die Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten haben.
Man mag von dieser Rechtsprechung halten was man will. Aber klar ist aufgrund der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs eines: Wenn der Gesetzgeber möchte, dass auch die ordentliche Kündigung von der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB umfasst wird, muss eine Gesetzesänderung erfolgen.
Bei Fragen rund um Kündigungen des Wohnraummietverhältnisses stehe ich Ihnen gerne zu Verfügung.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht