In seiner Entscheidung vom 19.04.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 280/21) hat der Bundesgerichtshof nun erneut bestätigt, dass eine fiktive Abrechnung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht zulässig ist.
Was ist eine fiktive Abrechnung?
Der „Normalfall“ ist der, dass die Vermietenden beispielsweise Schäden in der Wohnung beseitigen lassen und die Kosten aus der Rechnung des Handwerkunternehmens gegenüber den Mietenden geltend machen. Im Rahmen einer fiktiven Abrechnung erfolgt die Durchführung der Arbeiten nicht. Die Vermietenden verlangen hier die Zahlung auf Basis eines Kostenvoranschlags/Angebots. In diesem Fall können sie jedoch nur den Netto-Betrag ohne die Mehrwertsteuer verlangen.
Warum war fraglich, ob die fiktive Abrechnung möglich ist?
Im Bezug auf das Werkvertragsrecht hat der Bundesgerichtshof am 22.02.2018 (Aktenzeichen VII ZR 46/17) entschieden, dass eine solche fiktive Abrechnung nicht möglich ist, sondern vielmehr auf die Differenz zwischen dem Wert der Sache mit und ohne Mangel abzustellen ist. Begründet hat er dies damit, dass eine Person, die Schäden nicht beseitigen lässt keinen Schaden in Höhe der Reparaturkosten hat, weil er den Betrag schließlich nicht bezahlt hat.
Im Mietrecht wurde die Auffassung vertreten, dass dies nicht anders sein kann. Denn immerhin entstehen den Vermietenden keine Kosten, wenn sie solche Arbeiten nicht durchführen lassen. Dem hat sich der Bundesgerichtshof jetzt entgegengestellt. Die Besonderheiten des Werkvertragsrechts seien auf das Mietrecht nicht anwendbar.
Warum ist diese Entscheidung für die Praxis wichtig?
543 Abs. 1 BGB regelt für Ansprüche Vermietender wegen Verschlechterung der Mietsache eine kurze nur 6 Monate betragende Verjährungsfrist, die mit der Schlüsselübergabe beginnt. Zur Unterbrechung dieser Verjährung ist beispielsweise die Erhebung einer Klage oder die Beantragung eines Mahnbescheids erforderlich. Häufig hatten Vermietende das Problem, dass es ihnen nicht gelungen ist, Handwerker innerhalb dieser Frist zu beauftragen. Sie waren gezwungen Feststellungs- oder Vorschussklagen zu erheben. Nun ist die Sache einfacher, weil sie unproblematisch eine Zahlungsklage aus Basis eines Kostenvoranschlags/Angebots erheben können.
Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen der Verschlechterung der Mietsache sind verschiedene Punkte zu berücksichtigen. Gerne unterstütze ich Sie hierbei.
Michael Klock
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht